Loi PINEL en date du 18 juin 2014

L’objectif majeur de cette loi est d’éviter la pratique qui permet aujourd’hui de mettre à la charge du locataire l’essentiel des charges, impôts et travaux relatifs à l’immeuble loué.

LES PRINCIPALES MESURES CONCERNANT LES BAUX CONCLUS OU RENOUVELES A PARTIR DU 1ER SEPTEMBRE 2014 SONT LES SUIVANTES :

• Le loyer ne peut plus varier qu’au moyen d’un seul indice : l’ILC, sauf cas d’une clause d’échelle mobile.
• Le déplafonnement du loyer par le bailleur ne pourra générer une augmentation annuelle de plus de 10% par rapport au dernier loyer. Il est rappelé que le bailleur à l’occasion du renouvellement du bail a la faculté de demander un loyer plus élevé que la variation des indices s’il justifie d’une modification notable de la valeur locative du local loué.
• Dans le même principe lorsque le loyer varie par le jeu d’une clause automatique d’échelle mobile, l’augmentation annuelle générée par le jeu de cette clause ne pourra être supérieure à 10% par rapport au dernier loyer.
• La loi impose au bailleur de prévoir en annexe du bail, la liste des charges locatives revenant au locataire. Un décret non encore paru doit préciser les charges, impôts, taxes et redevances qui ne pourront pas être imputés au locataire (la taxe foncière serait concernée).
• La loi impose au bailleur également de communiquer un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de faire dans les trois ans et ce qu’il a réalisé au cours des trois années passées.
• A compter du 1er septembre 2014, il est désormais possible de conclure des baux dérogatoire au statut des baux commerciaux pour une durée de 3 ans (avant, seulement deux).

L’ensemble de ces mesures sont applicables aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

D’AUTRES MESURES TROUVENT UNE APPLICATION IMMEDIATE :

Deux états des lieux doivent être réalisés : un à l’entrée et un à la sortie, dans les cas suivants :

• Conclusion d’un bail
• Cession du droit au bail
• Mutation à titre gratuit du fonds
• Restitution des locaux

En cas de cession de bail, l’engagement du vendeur de garantir le bailleur contre tout impayé de loyer de la part de l’acquéreur ne pourra excéder 3 ans.

Enfin, la loi institue un droit de préférence au bénéfice du locataire en cas de vente par le propriétaire du local qu’il loue.

Ce droit de préférence s’appliquera aux cessions d’un local intervenant à compter du 1er décembre 2014 même si le bail ne stipule pas ce droit. Ce droit ne s’applique pas dans les cas suivants :

• Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
• Cession unique de locaux commerciaux distincts.
• Cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
• Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
• Cession d’un local au conjoint du bailleur, son ascendant ou descendant.